पुनर्विकास, अन् काही महत्त्वाच्या बाबी...

हनिर्माण संस्थेच्या इमारतीचा पुनर्विकास हा एक अतिशय महत्त्वाचा टप्पा असतो. राज्य सरकारने महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम १९६० मधील कलम ७९ अ पुनर्विकास कशा पद्धतीने व्हावा, या संबधी मार्गदर्शक तत्त्वे चार जुलै २०१९ रोजीच्या शासन निर्णयाद्वारे प्रसिद्ध केली आहे. महाराष्ट्र सहकारी संस्था कायद्यात गृहनिर्माण संस्थेसाठी ‘१५४ ब’ हे वेगळे प्रकरण टाकण्यात आले आहे. त्यानूसार पुनर्विकास करणे हे उद्दिष्ट संस्थेचे असेल, असे नमुद करण्यात आले आहे.

चार जुलै २०१९ च्या मार्गदर्शक तत्वांचा विचार करुन पुनर्विकास प्रक्रिया पार पाडणे उचित ठरेल. सर्वांत महत्त्वाचे म्हणजे मार्गदर्शक तत्वे जशी त्या तशी स्वीकारणे अनिवार्य नाही, असा निर्णय मुंबई उच्च न्यायालयाने देवेंद्रकुमार जैन वि. राज्य सरकार या रिट पीटिशनमध्ये दिला आहे. पुनर्विकास ही प्रक्रिया पार पाडण्यासाठी खालील बाबी महत्वाच्या असून, त्या लक्षात घेणे गरजेचे आहे.

१) पुनर्विकास प्रक्रियेत संबंधित गृहनिर्माण संस्था ही प्रवर्तक (प्रमोटर) म्हणून विकासकासोबत कार्य करीत असते. त्यामुळे पुनर्विकास प्रक्रियेतील प्रत्येक टप्पे अतिशय योग्य पद्धतीने पार पाडणे आवश्यक आहे.

२) पुनर्विकास प्रक्रिया सुरू करण्यापूर्वी कन्व्हेयन्स हे संस्थेच्या नावावर असणे आवश्यक आहे. कन्व्हेयन्स झालेले नसल्यास डिम्ड कन्व्हेयन्सचा पर्याय निवडावा.

३) पुनर्विकासाचा निर्णय व विकासकाची निवड हे निर्णय सर्वसाधारण संस्थेत किंवा विशेष सर्वसाधारण संस्थेत अगदी ९० टक्के किंवा ९५ टक्के सभासदांच्या स्वीकृतीने घेण्यात यावा. निबंधकांच्या उपस्थीतीत व्हिडिओ रेकॉर्डिंगद्वारे घेणे उचित ठरेल. जे सभासद पुनर्विकासास विरोध करीत असतील त्यांचे म्हणणे सविस्तर ऐकून घेणे योग्य.

४) संस्था आणि विकासक यांच्यामधील विकसन करार हा महत्वाचा दस्तावेज आहे. ह्या करारातील प्रत्येक अटी व शर्तीवर सोसायटी, प्रकल्प सल्लागार व विकासक यांच्यात चर्चा होणे गरजेचे आहे.

५) विकसन करारात बँक गॅरंटी संपूर्ण प्रकल्पाच्या किमतीच्या २० टक्के घेण्याबाबत स्पष्ट नमुद असावे.

६) करारात टर्मिनेशन संबधी स्पष्ट तरतूद असावी. विकासक प्रकल्प पूर्ण करण्यात अक्षम्य हलगर्जीपणा व विलंब करीत असल्यास करार रद्द करण्यात येईल असे नमुद करणे आवश्यक आहे. करारात टर्मिनेशनबद्दल उल्लेख नसल्यास संबंधित विकासकाविरुद्ध लवाद न्यायालयात दाद मागता येईल, असा निर्णय मुंबई उच्च न्यायालयाने एका प्रकरणात दिला आहे.

७) करार ‘महारेरा’ अंतर्गत असल्यास व विकासकाने हलगर्जीपणा व विलंब केल्यास करार संपुष्टात आणण्यापूर्वी ‘ महारेरा’ यांना लेखी स्वरूपात कळविणे आवश्यक राहील.

८) विकासकाने प्रकल्पाकरिता बँकेकडून किंवा कुठल्याही वित्तीय संस्थेकडून कर्ज घेतल्यास तारण काय ठेवले आहे ते माहित करून घ्या व त्यासंबधी चर्चा करणे आवश्यक आहे. तसेच विकासकाची आर्थिक स्थीती ही जाणून घेणे गरजेचे.

९) पुनर्विकास समिती स्थापन करणे याबद्दल मार्गदर्शक तत्वांमध्ये नमुद नाही; परंतु पुनर्विकास प्रक्रियेमध्ये अगदी सुरवातीपासून ते ताबा मिळेपर्यंत सर्व प्रक्रियेवर लक्ष ठेवण्यासठी अशी समिती स्थापन करणे गैर नाही. अर्थातच सर्व निर्णय घेण्याची जबाबदारी ही सर्वसाधारण सभेची असेल.

(लेखक निवृत्त

जिल्हा न्यायाधीश आहेत.)